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▲城南新村物业服务社成员和小区党员代表一起商讨小区管理工作。 记者江姝颖 

近年来，小区业主与物业管理公司之间的纠纷时有发生，物业费收费高、收费难，物业服务不用心、不到位，账目不公开等问题日益凸显。特别是老旧小区改造后，如何实现长效管理，更是备受关注。

崇川区破题之招是建立社区物业服务社，探索住宅小区物业管理新模式。目前，4个试点小区已有3个正式挂牌试行。物业服务社成立后，效果如何？连日来，记者进行了实地探访。

党建引领 社区主导小区物业管理

新城桥街道城南新村社区党委书记张杰如今又多了一个新身份——城南新村社区物业服务社理事长。

段家坝小园建于20世纪90年代，小区规模不大，仅有9幢居民楼。近年来，小区车位不足、屋顶渗漏等基础设施问题亟待解决。小区的物业管理也形同虚设。“改造前，对于物业公司的服务居民不认可，不愿缴纳物业费，小区管理陷入恶性循环。”张杰介绍。

去年段家坝小园被纳入旧改项目。经过改造，如今的段家坝小园环境焕然一新。“如果不建立后续长期维护和运营管理机制，小区的‘颜值’将难以长期保持。”新城桥街道人武部部长黄烽表示。

今年年初，在街道的支持下，城南新村社区探索建立物业服务社。其中最让人关注的是，社区党组织在其中承担的重要角色。

“‘党建引领、公益为民、治理融合、专业外包’，是崇川区探索社区物业服务社的总体思路。”崇川区住建局副局长王兵介绍，党建引领，就是要求社区党组织着眼于为居民服务，主导住宅小区物业管理。

依托党群服务中心、物业服务社，城南新村社区探索建立了“1+2+3+N”社区服务体系。小区在职、在册党员及家属先后组织成立了护绿养绿、文明养犬、垃圾分类、停车秩序等10支志愿服务队伍。其他物业服务，社区则向专业物业公司购买。目前有3名保安、1名保洁、1名维修人员常驻小区。

为了解决“钱从哪儿来”的问题，在小区改造时，社区通过统筹规划出6间沿街店铺。仅此一项，小区每年能有16多万元的租金收入。

目前，社区按照“先体验、后付费”模式，设有6个月过渡期，先让居民感受物业服务社入驻带来的变化。“社区物业服务社将在每年下半年核算收支情况后，量入为出，确定当年物业费收取标准。”张杰表示，物业服务社将在每季度进行收支公开，让居民看得明白、用得放心。

四位一体

大家事大家管大家办

位于狼山镇街道的新港花苑，是崇川区物业服务社试点小区之一。

“物业服务社以公益为民为本，所有的收入除了人员工资，其他全部用于小区民生项目。”军山社区党委书记陈秀清介绍。

新港花苑于2012年交付，有81幢住宅楼、居民3472户12000多人。此前，小区物业由一家来自深圳的物业公司管理。但效果并不理想。2016年，街道、社区开始探索建立物业服务社，由社区直接管理，探索公益化的物业服务。

区别于市场化的物业公司，物业服务社的各项服务资源基本都来自本小区，主要由邻里支部书记、小区内退休的技术员、年轻的专业管理人员等组成。为此，社区构建了“社区党委+物业服务社+邻里街坊+社团组织+专业志愿者”的新型物业管理组织体系。

安装楼道人体感应开关，施划非机动车位停车线，聘请质优价廉的公司24小时驻点确保电梯正常运行……物业服务社成立以来，社区“花小钱办大事、少花钱多办事”，为小区提档升级，改善居民居住品质。

以群众需求为导向，物业服务社还围绕党的建设、社区治理、环境整治等方面内容，制定了100项物业服务清单，并建立问题处置、跟踪反馈机制。

“我们定期召开社区党委、社区居委会、物业服务社、邻里街坊代表参加的‘四位一体’物业管理联席会议，共同会商物业管理工作，化解久拖不解的矛盾和物业管理难题。”陈秀清说，通过“大家的事情大家管大家办”，物业服务更精准、居民更满意。

今年疫情防控期间，物业服务社人员不足。社区党委招募志愿者，居民们一呼百应，积极投身小区疫情防控。新港花苑物业服务社成立以来，小区信访化解率达90%以上，群众满意率达95%以上。

共建共享

激发居民自治活力

“大家注意，一起用力……”近日，位于崇川区的东方花苑里，10多名身着志愿者红马甲的居民正在小区物业管理委员会副主任张会新带领下，处理小区内几棵枯树。

另一侧，居民杨美云席地坐在台阶上，将参加志愿活动的居民姓名、时长等信息都记录在各人的“志愿服务绿能卡”上。“得记录全了，志愿服务积分能抵扣物业费的。”

志愿服务积分抵扣物业费，是新桥北村社区成立物业服务社后，为解决东方花苑这一老商业小区物业管理问题推出的“妙招”。

建于2002年的东方花苑共有房屋10幢，隶属崇川区城东街道新桥北村社区。社区党委书记张春霞介绍，由于物业管理混乱，小区陆续出现环境脏乱差、污水管道堵塞、绿化遭到破坏、停车无序等诸多问题。去年，崇川区开始探索物业服务社，东方花苑成为首批试点。

作为社区党委书记，张春霞成为物业服务社法人。万事开头难，如何在还没有争取到有力资金支持、还没有获得深厚群众基础的情况下打开局面，成为首要问题。

“先要干出点成绩来，老百姓才能信任你。”凭着这样的信念，东方花苑物业服务社以“党建引领志愿红、三方谱写服务蓝、社区共建幸福绿”为工作思路，在充分发挥社区党委党建引领、志愿服务团队主观能动性的基础上，创新性地推出“绿能卡”激励机制。

通过该机制为参与小区建设和长效管理的居民进行评分，使居民可根据贡献积分实现物业费抵扣。“我们也不是上不封顶，居民志愿服务最多可以抵扣200元，而根据新的物业收费标准，这里住户平均一年物业费在500元左右。”张春霞介绍说，这一抵扣标准既大大调动居民参与小区长效管理的积极性，又保证了物业服务的公平性。

不少居民表示，参加志愿服务也不是纯粹为了抵扣物业费，更多的是希望通过自己的参与，能够引导更多居民投身到小区的建设中来。事实上，自成立物业服务社以来，东方花苑居民志愿服务热情高涨，小区绿化、环境治理、安全巡查等工作中，都有居民的身影。

绿化修剪一新，花圃里的杂草没有了、居民的埋怨少了，张春霞欣喜地发现，物业服务社的探索推动了小区物业管理与基层社会治理深度融合。

本报记者陈可 陈静 江姝颖